서울의 한 아파트 재건축 현장. 기사와 무관함. ⓒ홍여정 기자
[스포츠한국 홍여정 기자] 내년 건설투자가 착공 물량 감소로 올해 대비 1.2% 줄어들 것으로 전망됐다. 주택 시장은 수도권 주택 매매 및 전세 가격이 각각 1~2% 상승하고, 수도권과 지방, 아파트와 비아파트 간 양극화는 더욱 심화될 것으로 예상됐다.
26일 오전 서울 동작구 전문건설회관에서 대한건설정책연구원 주최 ‘2025 건설·주택 경기전망’ 세미나가 진행됐다.
‘건설 경기 전망’ 발표를 맡은 박선구 연구위원(경제금융실장)은 “올해 건설업계 체감 경기는 물량 감소, 경쟁 심화, 이익률 저하 등으로 위축된 상황이라며 ”건축 착공이 2022~2023년 큰 폭으로 줄어들어 내년까지 건설경기 부진은 불가피하다“고 말했다.
박 연구위원은 내년도 건설시장 주요 쟁점으로 △공공부문 건설투자 지속가능 여부 △민간부문 건설투자 회복세 전환 여부 △공사비 안정화 여부 △자금조달 여건 및 부동산PF 불확실성 해소 여부 △건설경기 상승국면 전환시점 등 5가지를 꼽았다.
내년도 SOC 예산안은 전년 대비 3.6% 감소한 25조5000억원이다. 박 연구위원은 SOC 예산 축소 규모는 성장 잠재력 약화와 경기와 고용에 악영향을 줄 수 있다는 점에서 우려스럽다고 평가했다. 다만 SOC 예산과는 별도로 LH, 도로공사 등 공공기관과 지방재정에서 공공발주가 증가하고 있어 전반적으로 올해와 비슷한 수준이 될 것이라고 내다봤다.
내년도 민간투자는 부진한 선행지표의 시차효과로 감소세가 예상되지만 하반기 이후 감소폭이 완화될 것이라는 전망이다. 통상 착공과 건설투자는 약 1~2년의 시간차가 존재하는데, 2022~2023년 건축착공 실적이 부진했다는 설명이다. 하지만 그간 민간투자 부진의 원인으로 작용한 고금리 및 고물가는 완화 추세로 내년 하반기부터 회복세가 기대되고, 중기적으로도 1기 신도시 재건축, 3기 신도시 개발, 스마트 인프라시장 확대, 유지관리시장 성장 등 긍정 요인이 다수 있다고 내다봤다.
최근까지 건설시장의 가장 큰 리스크로 꼽힌 요인은 자재가격 폭등, 인건비 상승 등의 공사비 급등이다. 2021~2022년 착공 물량의 경우 올해까지 비용 리스크로 작용해 건설기업의 이익률에 부정적인 영향을 주고 있다. 박 연구위원은 “고환율, 산업용 전기요금 인상, 금리인하에 따른 유동성 증가 등은 공사비 불안 요인이 될수 있지만 원자재 시장 여건, 건설경기 부진 등으로 자재가격 안정화가 예상된다”며 “상승률은 올해보다 소폭 증가한 3~4%대로 전망한다”고 말했다.
또 다른 주요 리스크인 부동산PF에 대해서는 불확실성은 존재하지만 전반적으로 자금조달 및 부동산PF여건은 개선될 것이라고 예상했다. 박 연구위원은 긍정 요인으로 금리인하에 따른 여건 개선을, 부정 요인으로 단기적 시장 우려 확산, 지방 및 중소업체 위기 고조, 기준금리와 시장금리 간 괴리 등을 꼽았다.
마지막으로 건설경기 상승국면 전환 시점에 대해서 박 연구위원은 “건설공사 프로세스상 선행공종은 2025년 하반기, 후행공종은 2026년 저점을 확인한 후 회복세를 보일 것”이라고 예상했다. 건설 선행지표 부진이 누적되고 부동산PF의 불확실성이 상존하며 회복세를 보이더라도 2014~2015년과 같은 가파른 상승세는 나타나기는 쉽지 않을 것이라는 설명이다.
박 연구원은 앞서 5가지의 주요쟁점을 고려해 내년 건설경기를 전망했다. 그는 “내년 건설투자는 올해 대비 1.2% 감소해 300조원을 하회할 것으로 전망한다”며 “건설경기는 상반기 부진하다 하반기 들어 소폭 회복세를 보일 것으로 예상한다”고 말했다.
이어 고하희 건정연 부연구위원(경제금융연구실)이 내년도 주택시장 전망을 내놨다. 고 부연구위원은 올해 경제·사회·정책적 이슈를 통해 단기·장기적 측면의 주택시장 영향력을 예측했다.
우선 내년도 주택 가격은 매매의 경우 수도권 1% 상승, 지방은 보합세가 예상됐다. 전세가격의 경우 수도권은 2% 상승, 지방은 1% 상승한다고 내다봤다.
고 부연구위원은 집값 상승 요인으로 △미국과 한국의 금리 인하 및 추가 인하 가능성 △부동산PF 부실 사태 △노후주택 증가와 신축아파트 선호 현상 △비아파트 기피 △정비사업 신속 추진, 그린벨트 해제 등 공급확대 정책 △임대차 2법 시행 이후 4년 도래 등을 꼽았다.
하락 요소에는 △주택담보대출 1000조 시대 △저출산·고령화 △지방 미분양주택 증가 △2단계 스트레스 DSR 시행 등 금융당국 대출 규제 강화 등을 선정했다.
그는 “건설 경기 회복이 지연될수록 주택공급이 더디게 이뤄질 가능성이 높다. 이는 주택시장 가격 상승을 가중시키는 요인으로 작용할 것”이라며 “내년 상반기 내 금리 인하 기대감과 함께 금융당국의 대출 규제 강화 기조에 따라 하반기까지는 주택 수요가 관망세를 보일 가능성이 높다. 그러나 상반기 내 실제 금리가 인하될 경우 수도권을 중심으로 수요가 증가할 것으로 예측된다”고 말했다.
이어 “정부가 선호도 높은 수도권을 중심으로 주택공급 확대를 지속적으로 추진하고 있지만 그린벨트 해제를 통한 주택공급은 단기적 측면보다는 장기적 측면에서 실효성을 발휘할 것”이라며 “지난 2020년 7월 도입된 임대차 2법 제도가 올해 7월 4년이 도래했고, 이는 신규 계약 주택을 중심으로 임대차 시장 가격의 상승을 불러올 수 있을 것으로 보인다”고 전망했다.
특히 수도권과 지방 간, 아파트와 비아파트 간 양극화가 더욱 확대될 것이라고 전망했다. 고 연구위원은 “2022년부터 이슈가 된 전세보증금 미반환 사건은 정책의 개입으로 사회적 관심은 다소 진정되는 추세다”라며 “다만 비아파트 기피현상은 내년까지도 지속될 것이며, 이는 아파트와 비아파트 간 가격 격차를 벌리는 요소로 작용될 것이다”라고 분석했다.
이어 “정부가 지방 미분양주택 물량 해소를 위해 CR리츠 도입, 인센티브 혜택 등을 주고 있지만 수도권과 지방 간 비분양 물량 격차는 단기간에 해결되기는 어려워보인다”라며 “이는 시장 위축으로 이어지고 결국 수도권과 지방 간 주택가격 양극화 문제로 이어지는 악순환이 계속될 수 있다”고 덧붙였다.
주택공급은 2024년 대비 착공은 약 20% 증가, 준공은 약 19% 감소할 것이라는 분석이다. 주택시장 과열기였던 2020~2021년 착공 실적이 최대였지만 2022년 침체기로 들어서면서 착공 실적이 최저 수준이다. 이에 2024년 준공 물량 최대치를 기록하고 2025년부터 감소할 것이라는 설명이다.
고 부연구위원은 “건설업계에서도 고금리, 공사비 상승 등 경제 여건 악화로 신규 사업 수주에 보수적인 입장을 유지하고 있어 단기간 내 주택 공급 회복은 어려울 것으로 예측된다”며 “착공의 경우 2023년 저점 기록 후 반등하는 추세이며, 부동산 PF 불확실성 해소, 금리인하 등으로 실적 개선이 예상된다”고 밝혔다.
