부동산을 매입하는 사업자들이 궁금해하는 것 중 하나가 부가가치세(이하 부가세) 환급이다. 이는 구매 자금을 계획할 때 한 요소로 작용하기도 한다. 상가 매입 시 부가세 환급이 가능한 경우와 그렇지 않은 예외 사항이 있으므로 잘 따져봐야 한다.

사업자는 재화나 용역을 공급할 때 공급가액의 10%를 매출세액으로 징수해 납부한다. 동시에 공급받을 때 발생한 매입세액은 공제받는다. 상가 건물은 재화에 해당하며, 건물을 양도할 때 부가세가 포함되는 게 원칙이다.

사업자가 자신의 사업을 위해 매입하는 건물의 부가세는 일정한 요건을 충족하면 매입세액으로 환급받는다. 그러나 사업자가 아닌 개인이 상가를 매입하는 경우에는 부가세 환급 대상이 아니다. 토지나 주택 등 부가세가 면제되는 재화를 매입할 때도 마찬가지다.

부가세 환급을 받기 위해서는 반드시 사업자등록을 해야 한다. 사업자등록을 하지 않거나 지연할 경우 부가세 환급이 불가능할 수 있다. 원칙적으로 상가 공급 시점에서 사업자등록이 완료돼 있어야 하나 예외적으로 사업자등록 전에 발생한 매입세액도 일정 기간에는 환급 신청을 할 수 있다.

공급 시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록 신청을 하면 등록 신청일부터 공급 시기가 속하는 과세기간 기산일까지 역산한 기간 내의 매입세액에 대해 공제받을 수 있다.

예를 들어 상가 매입 시점이 6월이라면 7월 20일까지 사업자등록을 마쳐야 6월에 지급한 매입세액을 환급받는다. 공급 시기는 계약상 대금 지급이 분할 지급인지, 지급 기간이 얼마인지에 따라 달라질 수 있다. 그러므로 상가 매입을 계약했다면 즉시 사업자등록 신청을 완료하는 게 좋다.

사업에 활용하기 위해 상가 건물을 매입한다면 적격 증빙자료인 세금계산서를 받아 부가세 신고 시 매입세액으로 공제받으면 된다. 상가 임대업이나 과세사업용 사업장을 위해 건물을 매입하는 경우는 부가가치세 환급 대상이다.

건물은 부가가치세법상 조기 환급 신청이 가능한 감가상각 자산에 해당한다. 따라서 확정신고 또는 예정신고기간이 아니어도 예정신고기간 중 또는 과세기간 최종 3개월 중 매월 또는 매 2월을 조기 환급 기간으로 하여 다음 달 25일 이내에 환급 신고서를 제출할 수 있다. 관할 세무서장은 조기 환급 신고에 따른 환급세액에 대해 조기 환급 신고 기한이 지난 후 15일 이내에 사업자에게 환급한다.

그러나 모든 상가 매입에 부가세가 환급되는 것은 아니다. 대표적인 예외 사례는 사업포괄양수도 형태로 상가를 매입하는 경우다. 이는 기존 사업의 전체 또는 일부를 포괄적으로 인수하는 것인데, 이때는 부가세가 부과되지 않는다. 따라서 매입세액이 발생하지 않으니 환급 대상에서도 제외된다.

또 상가 매입 후 면세사업으로 전환하는 경우에도 부가세 환급이 불가능하다. 예를 들어 상가를 매입한 후 해당 장소에서 면세사업에 해당하는 학원을 운영하는 경우다. 이처럼 부동산 임대업을 할 것처럼 과세사업으로 신고했다가 면세사업으로 바꾸는 경우는 부가세를 이미 환급받았더라도 이를 반환해야 한다.

실제로 과세사업을 하다가 일정 기간 이내에 부가세가 면제되는 사업으로 전환해도 이미 환급받은 부가세를 반환해야 한다. 매입 후 10년 이내에 면세사업을 하게 될 경우 남은 기간에 해당하는 환급세액을 안분 계산해 반환한다.

따라서 상가를 매입하면서 부가세를 무조건 환급받을 수 있다고 생각해선 안 된다. 환급 여부는 상가 매입 방식, 사업자등록 여부, 사업 형태 등에 따라 다르므로 각각의 경우를 충분히 고려해 신중하게 매입 계획을 세워야 한다.

류아라 세무법인 엑스퍼트 안양지점 대표세무사