[데일리한국=엄정숙 변호사] “세입자가 연락두절이라 난감합니다. 계약이 끝나가는데 전혀 연락이 닿지 않으니 걱정이 이만저만이 아닙니다. 집주인으로서 실거주 계획이 있어 통보해야 하는데, 어떻게 해야 할지 모르겠습니다.”

세입자의 연락두절 문제는 주택 임대차에서 종종 발생하는 골칫거리다. 임대차 계약 기간이 끝나갈 때쯤, 집주인과 세입자는 계약 연장 여부나 임대료 조정 문제를 합의해야 하지만, 세입자가 연락을 끊어버리면 상황이 복잡해진다. 특히, 집주인이 실거주를 위해 집을 비워야 할 경우, 세입자와 연락이 닿지 않으면 의사 전달이 불가능해 난감한 상황에 처하게 된다.

만약 계약 만료 시점까지 서로 아무런 합의가 없다면, 법적으로 묵시적 계약 갱신이 성립된다. 이전 계약과 동일한 조건으로 임대차가 자동 연장된다는 의미다. 집주인이 계약을 연장하길 원하거나 큰 변화가 없다면 상관없지만, 실거주나 전세금을 조정해야 할 경우 반드시 기간 내에 세입자에게 의사를 전달해야 한다.

세입자가 연락이 되지 않을 때 집주인이 사용할 수 있는 방법이 바로 의사표시 공시송달이다. 공시송달은 세입자의 주소를 알 수 없거나 연락이 닿지 않을 때, 법원이 집주인의 의사를 게시판에 공고해 법적으로 전달된 것으로 간주하는 절차다. 세입자가 통보를 직접 받지 않았더라도, 공시송달이 완료되면 집주인의 의사가 세입자에게 도달된 것으로 본다.

그러나 여기서 문제가 끝나는 것은 아니다. 공시송달을 통해 의사표시가 법적으로 전달되었다고 하더라도, 세입자가 집을 비워주지 않는다면 어떻게 해야 할까? 이 경우, 집주인은 명도소송을 통해 법적 조치를 취할 수 있다. 명도소송은 세입자가 집을 인도하지 않을 때, 집주인이 강제로 퇴거를 요구할 수 있는 소송 절차다.

명도소송은 주로 임대료 연체에만 적용된다고 알려져 있지만, 연락이 끊긴 세입자에게도 적용될 수 있다. 계약이 종료되었음에도 불구하고 세입자가 집을 비우지 않으면, 집주인은 명도소송을 제기해 건물 인도를 요구할 법적 근거가 충분하다.

또한, 점유이전금지 가처분도 함께 신청하는 것이 좋다. 이는 소송 중에 세입자가 집을 제3자에게 임대하거나 점유를 이전하는 것을 막기 위한 법적 조치다. 이를 통해 집주인은 소송 과정에서 추가적인 피해를 방지할 수 있다.

결국 세입자가 연락두절 상황에 처하면, 공시송달과 명도소송을 적절히 활용해 문제를 해결할 수 있다. 특히 실거주를 위한 집 인도를 받아야 하는 경우, 이러한 법적 절차가 필수적이다. 법률 전문가들은 이러한 절차를 신속하게 진행하는 것이 중요한 만큼, 전문가의 도움을 받는 것을 권장하고 있다.