임대차 계약 종료후 재건축 조합에 소유권 넘어가자 임차인 소송
"임대차보호법상 보증금 반환 때까지 임대차 관계 존속 간주"
(서울=연합뉴스) 이미령 기자 = 상가 임대차 기간 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물이 팔리면, 새 주인이 임대인 지위를 이어받으므로 임차인에게 보증금을 반환해야 한다는 대법원 판단이 나왔다.
대법원 3부(주심 이흥구 대법관)는 9일 A씨가 서울의 한 주택재건축정비사업조합을 상대로 임대차보증금을 반환하라며 낸 소송에서 이같이 판단해 원고 패소로 판결한 원심을 일부 깨고 서울중앙지법에 돌려보냈다.
A씨는 2017년 6월 서초구의 한 정비구역 내 상가건물을 소유자 B씨로부터 임차하는 계약을 맺었다. 임대차 기간은 2021년 12월까지였다.
문제는 정비구역 재건축조합이 2018년 12월 관리처분계획을 인가받고 B씨로부터 상가건물 소유권도 넘겨받으며 발생했다. 조합은 2022년 1월 소유권 이전 등기를 마치고 그해 4월 상가건물에 대한 인도 집행도 완료했다.
A씨는 B씨로부터 임대차보증금을 돌려받지 못했다며 새 주인인 조합을 상대로 보증금을 반환하라는 소송을 냈다. 또 직전 임차인에게 지급한 권리금과 영업을 계속했더라면 얻었을 영업이익 상당의 손해도 배상하라고 요구했다.
쟁점은 대항력 있는 상가 임대차 계약에서 임대차 기간 만료 후 보증금 반환 전 건물이 양도된 경우 양수인이 반환 채무를 부담하는지였다.
1, 2심은 임대차계약이 기간 만료로 종료된 뒤 상가건물 소유권을 취득한 자는 임대인 지위를 승계하지 않는다고 보고 A씨의 청구를 기각했다.
대법원은 이를 뒤집고 "양수인에게 보증금 반환 책임이 있다"고 판단했다.
대법원은 '임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다'는 상가건물 임대차보호법 9조 2항을 근거로 들었다.
대법원은 "대항력 있는 상가 임대차에서 기간 만료나 당사자 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 그런 상태에서 부동산이 양도되는 경우 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다"고 설명했다.
즉, 상가건물이 양도된 경우 그 양수인은 상가건물의 소유권과 결합해 임대인의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다고 봤다. 양수인이 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것으로, 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴해 반환 채무를 면한다는 설명이다.
대법원은 다만 '조합이 권리금 회수를 방해했다', '영업을 계속했더라면 얻었을 영업이익 상당의 손해를 배상해야 한다'는 취지의 손해배상 청구는 "임대차계약 자체는 2021년 12월 기간 만료로 종료됐다"는 이유로 청구를 기각한 원심 판단이 맞는다고 보고 A씨의 상고를 기각했다.
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